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PE绑架美国地产业:房租证券化 PE公司大量买房推高房价

 2014-07-09 09:57:32 浏览量:0

 

华尔街的PE投资公司创造了一种全新的业务:购买止赎的空置房,将这些房屋出租,收取租金。随着它们的购买活动推高了房价后,这种商业模式显然难以持续。于是PE投资公司又创造出了一种“新玩法”——将房租证券化,推向市场,而为了保持这种证券的价值,PE投资公司将想方设法绑架房地产市场。

  美国证券交易委员会(SEC)总检察长Andrew Bowden在今年5月的一次演讲中表示,PE投资公司是华尔街最精明的投资公司,它们知道如何榨干客户的最后一分钱,比如养老基金,也知道如何通过隐性费用、费用转移、“僵尸顾问”等从富人那儿捞钱。

  现在这些PE投资公司又发明了一种新业务:从银行那儿购买止赎的空置房,再将这些房屋出租赚钱。依靠低利率贷款,黑石集团在两年内花86亿美元从14个城市购买了45000套这样的房子,去年夏天上市的房地产投资信托公司American Homes 4 Rent则买了25000套。这类公司如雨后春笋般涌现,共花了500亿美元购买了38.6万套止赎的空置房。

  PE公司大量买房推高房价

  房价被炒起来了,同比增长率猛增至20%,房地产泡沫2.0就这么诞生了。这就是美联储所谓的“拯救”房地产市场……尽管很多经济学家声称,对于一个每年约有500万套房屋交易的市场来说,两年内购买38.6万套空置房根本不会对房价产生什么影响,但现实并非如此。

  华尔街的PE投资公司有一个目标,也有一个受到银行支持和帮助的体系,而实际上为此付出代价的是现在的购房者。华尔街PE投资公司的目标是逐步推高房价,以便让它们购买的房屋快速升值。据美国某个关注住宅房地产市场的政府资助机构的消息人士透露,这些PE投资公司通过不断扩大购买的方式推高房价,在某些房地产市场,比如拉斯维加斯,它们成功地令房价上涨了100%。这位消息人士将其称为乘数效应,他解释道:“一个房地产市场中一笔买卖的乘数约为60,换句话说,一笔买卖就能影响60套房屋的价格,因此38.6万套房屋就能影响大约2300万套房屋的价格。这种乘数效应发生在全美约8-12个房地产市场里,尤其是西海岸。

  2013年秋天,两家PE投资公司宣布将要出售它们购买的止赎空置房,现在又有3家公司宣布要这么做。理由很简单:“现在房屋的价格已远远超过它们的目标。既然房地产是一种商品,那也就适用于价格弹性规则,小规模的出售也可能对其余房屋的价格产生极端影响。”

  房租证券化 绑架房地产市场

  PE投资公司购买止赎房屋用来出租的策略会引发什么问题?它迅速推高了房价,令购买止赎房屋、装修、出租的商业模式利润缩水,于是市场的动向开始发生转变,PE投资公司开始从大量购房、寻找租客,转向销售、卖证券、行业兼并。

  Waypoint房地产集团正悄悄将其在加州拥有的2000套房屋转手给另一家投资公司,Och-Ziff资本管理集团和Oaktree资本管理公司已经开始出售它们的房屋。其他PE投资公司,包括黑石集团和American Homes 4 Rent已经不再购入房屋,因为房价在上涨。

  黑石集团和American Homes 4 Rent并未试图出售手上的上万套房屋,而是在推动房租证券化,售卖一种合成结构性证券,这些证券并不是由房屋抵押贷款支撑的,而是由更糟糕的房屋租金,将房屋终能出租出去的希望当作基础,可见多不靠谱。黑石集团和American Homes 4 Rent已经卖出了30亿美元这样的房租证券,华尔街对此异常兴奋,因为看到了很多钱:这种房租证券的市场估计将达到1.5万亿美元。

  靠房租来支撑证券的PE投资公司想让它们的商业模式运转起来,就得去装修成千上万套房屋,一次性把它们租出去,保持它们能一直租出去,催促房客缴纳房租……

  由于在过热的房地产市场中购买更多住宅已不再划算,American Homes 4 Rent开始了下一步——收购它的竞争者。该公司不久前宣布将收购房地产投资信托公司Beazer Pre-Owned Rental Homes、KKR投资公司。现在几乎人人都在往这种受到美联储默许的游戏里跳,包括Beazer这样的住宅开发商。American Homes 4 Rent的CEO David Singelyn曾表示:“我们将成为房地产投资信托行业兼并活动的主要参与者之一。”

  它们的目标是随心所欲地操纵市场。通过兼并,几个最大的参与者将尝试提高房租证券的估值,或者至少保持它们不走向崩溃。此外,它们还将控制那些迫切想要抛售住宅、获取利润的小公司,因为一旦有公司开始抛售住宅,就相当于打开了防洪闸门,房地产市场上所有的护堤都会再次崩溃,PE投资公司的房租证券都将变成一纸空文,它们绝不能让这种事情发生。

  房地产泡沫2.0的形成还伴随着其他泡沫,资产价格达到了惊人水平,明显跟基本面不符,但这些泡沫中最危险的还是房地产泡沫,因为当房地产泡沫破裂时,它们会摧毁整个经济。

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