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经适房住户可向政府购买全部产权

 2010-02-05 09:46:46 来源:转载 浏览量:0


“共有产权下物业费还是个人交”

起草人申卫星强调住房保障法“共有产权”仍在讨论中,住户可买下全部产权

昨天一大早,清华大学法学院副院长申卫星就接到一个电话,一位经济适用房住户很紧张地向他咨询———是不是将来他的房子就要变成“共有产权”?

申卫星,目前正在热议的“住房保障法”专家建议稿的起草人之一,“经适房拟由政府与个人共享产权”正是该建议稿中被关注的热点。

这份讨论稿就放在申卫星的桌子上,右上角写着“内部资料”,上面密密麻麻地用笔做出标记。申卫星介绍说,产权共有模式在淮安、甘肃、吉林等地已经有所试点,理论上符合权利义务相一致,又使被保障对象共享发展成果,打击了投机,还可以让政府回收一些资金,属于切实可行的方式。

不过,申卫星特地希望借媒体澄清一点,即目前这份稿子还只是专家建议,其中的内容尚需经过很多讨论、修改才能成型。

起草过程

专家建议稿花一年多写就

新京报:此前一直在说“住房保障法”,但这份讨论稿上写的是《基本住房保障法》,名字的改变有什么含义?

申卫星:“住房保障法”的理论版本和实践版本已经完成了融合,上报到住建部住房保障司,当然这个名字也没有最后定。但是我想澄清一个认识,“住房保障法”是“广覆盖、保基本”,核心解决的还是中低收入家庭,不是眉毛胡子一把抓。

法案第一条就提出要保障所有人的居住权利,满足城乡居民的基本住房需求。就“广覆盖”而言,我们希望能够尽可能覆盖广泛的收入群体,而不单单是小部分人受益;就“保基本”而言,主要是指保障基本住房,包括住房面积、基本配套设施、质量安全标准及地段等,以解决低收入者的基本住房需求。如果希望获得更好的居住水平,那就需要由商品房市场来解决。

新京报:目前起草工作进展到了什么程度?

申卫星:2008年《住房保障法》刚列入立法规划时,住建部就找到了清华大学,大约用了一年多的时间,我们拟出了理论版,这期间进行了调研,也吸收了国外的经验。

2009年11月,我们开了12天的闭门会议,并和深圳房地产研究所的实践版进行融合。目前形成的讨论稿,已经提交到了住建部,前后做了三次研讨,还有一次是国际研讨会。

2009年11月28日,浙江嘉兴经济适用房选号现场,每个申购户只有一次机会。如果专家建议稿最终入法,他们用这一次机会选好的房子,则将由政府和个人“共有产权”。资料图片

拿经适房出租就应退出

监督管理

新京报:很多人觉得,要改变经济适用房的乱象,首先得在审批上严管?

申卫星:我们在起草法律时,很多专家也建议废除经济适用房,但是我个人认为,对它应该客观看待,但确确实实应该改了,主要是它有投机的空间。

我们通过“共有产权”,一方面大大打压利润空间,同时在经适房轮候时,如果有人弄虚作假、徇私舞弊就要追究行政责任,严重的还要追究刑责。

新京报:骗购的呢?

申卫星:比如限定你就多少年不能申请,如果情节严重构成犯罪的,也要追究刑事责任。

新京报:如果经济适用房用来出租呢?

申卫星:这个也有规定。我们也会建议保障房不要去出租,廉租房肯定是不能出租的,如果出租就要退出,经济适用房肯定也是如此。

新京报:“经适房满五年出售”也写进了讨论稿吗?

申卫星:这个没有定,甚至多少年可以出售都没有定,这个还说不好。

新京报:“共有产权”的经适房是否可以继承?

申卫星:如果被继承人很有钱,已经不属于保障的对象,那就涉及一个退出机制来解决。当然可以继承,但是你不属于受保障对象了,一个办法就是把房子退出来,政府把钱给你;另一个办法是你把房子全部产权都买了,按市场价回收,变成100%产权。

不光是继承会发生这个问题,比如有人刚买的时候,符合受保障人的资格,但是过了一段时间,又赚钱了,那他就应该退出,按照市场价购买房屋或者房屋被政府回收。

住房保障法间接影响房价

市场影响

新京报:除了低收入人群,其他群体如何保障?

申卫星:对不同收入群体分不同类型保障其居住权。比如,比较贫困的阶层以廉租房方式解决,条件稍好者以经济适用房的方式解决,条件更好的可以购买限价房;条件再好的以住房公积金的方式来保障。

新京报:你曾说,用住房公积金来维护城市“夹心层”的住房保障,现实意义有多大呢?

申卫星:公积金确实是正常工作的人都有的,另外,如果实现了经济适用房的“共有产权”,我个人觉得可以降低经适房的申请门槛,把“夹心层”纳入其中。当然轮候还是首先要满足低收入家庭。

新京报:“住房保障法”如果出台会影响现在的房价吗?

申卫星:我觉得没有直接的关系,但如果做的好,间接会有影响。

这些被保障对象基本上没有能力买商品房,如果没有这部法律来强制推行保障房制度,他们就只能到市场买商品房了。如果这部法律效果好,他们就会去申请廉租房、购买经济适用房,这样当然会减少对商品房的需求,因而会对房地产市场产生间接影响。

不过,我想其影响不在于这部法律,更多的还是当地政府对住房保障的执行力度。如果能切实可行地完成国家规划,对住房市场是会形成影响的。

关注焦点

1 “共有”即便入法不究既往

新京报:讨论稿的结构是什么样的,亮点有哪些?

申卫星:结构肯定要变的,整个建议还在讨论之中。包括经济适用房是不是要和政府采取“共有产权”的方式,住建部还没有定。

新京报:现在大家讨论得最多的就是“经适房共有产权”的问题。

申卫星:是的。非常有意思的是,今天早上我还接了一个电话,对方就买了经济适用房,担心是不是要“共有”了,一个晚上没有睡着觉。

  第一,“共有”目前只是我们的建议,目的是打压经济适用房投机的空间。第二,即便“共有产权”最后入法,也不会涉及既往,已经买了经适房的也犯不着睡不着觉,现在只是讨论的过程。

2 房价涨后政府将分享利润

新京报:目前讨论的“共有产权”,是如何计算的?

申卫星:“共有产权”首先对经适房价格没有影响,目前的经适房房价已经是建安费用。“共有产权”的模式下,如果被保障对象买了这个房子,那他的比例就是“建安费用/(建安费用+土地出让金)”,通过这种方式来共享产权。

将来房地产价格上涨,你就只能获得建安费用比例的利润,而土地费用比例的获利由政府拿走了。这样,经济适用房的投资意义就不大了。

在这个背景下,放宽经济适用房的受益面就没有这个问题。当然“共有产权”后,政府不会到你家去住,也不会替你缴纳费用,只是一个按比例将来分配利润的问题。

3 出多少钱获得多少所有权

新京报:“共有产权”如何与物权法协调呢?

申卫星:我们也在想这个问题。对于“共有”的责任,物权法102条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权……”

理论基础是可以的,首先是权利与义务的相一致。你出多少钱就获得多少所有权,你没有出全价,所以买了这个房子就不一定像过去那样在五年之后拥有完全产权,但是你还是有获利空间的。

再有一个,按照一定比例的产权,不仅节制投机,还有一个好处,比如有50万就买了300万的房子,如果按照这个比例,将来获利的空间虽小,但是依然获得了利润,这也是共享改革成果。

4 政府投票权可授权给住户

新京报:一些副作用怎么消除呢?比如侵权了怎么分配责任?物业费是不是要按比例来缴纳?

申卫星:比如发生“高空抛物”,有人被高空投下来的东西砸到了,但是无法确定是楼上哪个窗户扔下的东西,那责任人就是这个楼的使用人,而不是产权所有人。虽然政府是共有人,但是并不使用住房,所以不会承担责任。

对于物业费,不管个人购买经适房出了多大比例的资金,政府虽然也是共有人,但是并没有住过一天,而个人拥有全部使用权,所以物业费也应该由个人来承担。

新京报:物业管理投票时,政府作为共有人要参与吗?

申卫星:我觉得政府在出让时,以授权的方式,比如在签合同时,把这个说清楚,投票权都赋予被保障对象就可以。

丰台尝试产权共有   

个案

北京在去年启动的南苑棚户区改造中曾尝试采用产权共有的方式。

据了解,南苑棚户区改造中,居民可以选择货币补偿或房屋安置。对于一些非常困难的家庭,在补偿后仍然会出现买不起安置房的情况。丰台区相关负责人表示,丰台区在全市创新采用了产权共有的方式,保证所有家庭都实现“住有所居”。

“比如,一个家庭的安置新房为60m2,但他只有30m2的房款,那么可以采取产权共有的方式。另30m2的产权属于政府。安置家庭每月交租金。”这位负责人表示,租金是按照比较低廉的公房租金标准来交纳。

如果将来这些家庭生活条件改善,也可以按照原售价一次性购买政府产权的那部分面积,从而拥有整个房屋的产权。

 

责任编辑 : ywb9

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